Niezależnie od tego w jakiej roli, sprzedającego czy kupującego, występuje się w transakcji na rynku nieruchomości, zanim górę wezmą emocje a w głowie pojawi się obraz milionów monet, dzięki którym spełnią się marzenia lub rozwiążą określone problemy – warto przypomnieć sobie o tym artykule, ponieważ może się okazać, że transakcja, która miała odmienić życie na lepsze przyniosła odwrotny od zamierzonego efekt.

 

 

Jak można tego uniknąć? Przede wszystkim zachowując zdroworozsądkowe podejście do transakcji i zapoznać się z treścią księgi wieczystej nieruchomości, czyli dokumentu, który pozwala ustalić położenie geograficzne, parametry geodezyjne oraz stan prawny nieruchomości, czyli rodzaj własności, informacje o właścicielu/współwłaścicielach/użytkowniku, prawa i obciążenia, hipoteki.

OD CZEGO ZACZĄĆ?
Na wstępie należy ustalić, czy dla danej nieruchomości księga wieczysta została założona. Może się bowiem okazać, że interesująca nas nieruchomość nie posiada księgi wieczystej. Takie sytuacje zdarzają się zwłaszcza w przypadku mieszkań spółdzielczo-własnościowych albo w stanie deweloperskim, kiedy mieszkanie jako odrębna nieruchomość lokalowa nie została wyodrębniona. Nierzadko okazuje się bowiem, że założenie księgi wieczystej dla danego lokalu będzie niemożliwe, ponieważ spółdzielnia mieszkaniowa nie posiada właściwego tytułu prawnego do gruntu, na którym znajduje się budynek. Informacji o tym, czy dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta najlepiej zasięgnąć u właściciela/administratora nieruchomości, który powinien potwierdzić, czy księga wieczysta istnieje i jeżeli tak, to pod jakim numerem jest prowadzona. Dlaczego numer księgi wieczystej ma znaczenie? Ponieważ jego znajomość jest niezbędna do zapoznania się z podstawowymi informacjami o stanie prawnym nieruchomości, które można uzyskać:
1) korzystając z internetowej wyszukiwarki ksiąg wieczystych ekw.ms.gov.pl prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości;
2) składając elektroniczny wniosek do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl) o wydanie odpisu księgi wieczystej nieruchomości w formie elektronicznej (do wydruku) lub przesłanie odpisu w formie papierowej, drogą pocztową na wskazany adres korespondencyjny;
3) udając się do właściwego sądu rejonowego i składając wniosek (wraz z odpowiednimi załącznikami)

JAWNOŚĆ REJESTRU KSIĄG WIECZYSTYCH
Aby obrót nieruchomościami był bezpieczny, rejestr ksiąg wieczystych jest jawny, co oznacza, że dostęp do przeglądania treści księgi wieczystej ma ten, kto zna numer księgi wieczystej pod którym jest prowadzona. O tyle, o ile przeglądanie księgi wieczystej wymaga jedynie znajomości jej numeru, to przeglądanie akt księgi wieczystej tzw. kartoteki jest uzależnione od spełnienia określonych przesłanek, przewidzianych przepisami Ustawy z dn. 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (więcej na te temat w kolejnym wpisie).

PRZEGLĄDANIE KSIĘGI WIECZYSTEJ
Po uzyskaniu dostępu do księgi wieczystej (elektronicznie lub w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości) możemy zapoznać się z 4 działami:
dział I – dotyczy informacji o nieruchomości tj. położenie geograficzne, oznaczenie i parametry geodezyjne, przeznaczenie nieruchomości;
dział II – dotyczy form własności / tytułu prawnego do nieruchomości (własność, współwłasność, użytkowanie),
dział III – dotyczący praw i roszczeń na nieruchomości (np. służebności przechodu, przesyłu, drogi koniecznej),
dział IV – dotyczący hipoteki (wysokość obciążenia, wierzyciel hipoteczny).
Chcą zapoznać się z treścią księgi wieczystej mamy do wyboru jedną z dwóch opcji: przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej lub przeglądanie zupełnej treści księgi wieczystej. W pierwszym przypadku zapoznamy się z najbardziej aktualną treścią księgi wieczystej, natomiast przy wyborze drugiej opcji treści księgi wieczystej jej treść będzie zawierała wszystkie historyczne wpisy (zmiany) w księdze wieczystej od momentu jej założenia. W każdym dziale księgi wieczystej (I-IV) znajduje się także rubryka ,,wzmianki”. Wpis w tej rubryce powinien nas ostrzegać, że do sądu wpłynął wniosek o wpis w księdze wieczystej i oczekuje na wprowadzenie. Wzmianka wyłącza zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

CZY JEST I JAK UZYSKAĆ ,,ODPIS” KSIĘGI WIECZYSTEJ?
W celu otrzymania odpisu księgi wieczystej nieruchomości w formie elektronicznej lub tradycyjnej (papierowej) należy złożyć wniosek o wydanie ODPISU księgi wieczystej. Odpis jest dokumentem, który posiada moc dokumentu urzędowego, co oznacz, że umożliwia posługiwanie się nim jako swojego rodzaju ,,zaświadczeniem” o stanie prawnym nieruchomości przed sądami, organami administracji publicznej, urzędami czy np. u notariusza. Aby uzyskać odpis księgi wieczystej należy złożyć elektroniczny wniosek, wypełniając formularz zamieszczony na stronie (ekw.ms.gov.pl) za pośrednictwem Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych lub bezpośrednio w sądzie, uzupełniając papierowy formularz KW-ODPIS. Jeżeli wniosek o odpis KW jest składany online, opłaty za udostępnienie informacji, czyli wydanie odpisu z księgi wieczystej wynoszą 50 zł (w przypadku odpisu zupełnego) lub 20 zł (w przypadku odpisu aktualnego). Opłaty od wniosków w postaci papierowej o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej to 30 zł oraz 60 zł dla odpisu zupełnego.
W przypadku składania wniosku w tradycyjnej, papierowej formie (na formularzu sądowym KW-ODPIS) należy udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego, wypełnić wniosek oraz dołączyć do niego potwierdzenie opłaty. Osoby, które działają jako pełnomocnicy Wnioskodawcy mają obowiązek załączyć do wniosku oryginał pełnomocnictwa lub jego kserokopię poświadczoną za zgodność z oryginałem oraz opłatę skarbową za pełnomocnictwo (koszt opłaty wynosi 17 zł). Wyjątkiem od konieczności wniesienia opłaty za pełnomocnictwo jest sytuacja, w której pełnomocnikiem Wnioskodawcy jest jego wstępny lub zstępny, czyli najprościej ujmując najbliższy członek rodziny (żona, mąż, syn/córka także adoptowane, matka, ojciec, babcia, dziadek, wnuczęta, prawnuki).
Jeżeli zależy nam na dokumencie potwierdzającym złożenie wniosku, przed wizytą w sądzie należy przygotować kserokopię wniosku a następnie (już w trakcie wizyty w sądzie) poprosić o złożenie pieczęci sądowej z datą złożenia wniosku przez pracownika biura podawczego lub sekretariatu wydziału wieczystoksięgowego, na kserokopii wniosku. Natomiast, jeżeli składamy wniosek korespondencyjnie, wysyłając go pocztą należy wykonać kserokopię składanego wniosku a oryginał wniosku wraz z załącznikami (potwierdzenie opłaty, ewentualnie pełnomocnictwo) wysłać za potwierdzeniem odbioru.

Już niebawem kolejna porcja informacji o księdze wieczystej nieruchomości oraz o tym, jak rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę nieruchomości, kiedy okazuje się, że sprzedający nie był właścicielem nieruchomości…

Zapraszam!

Paulina Manios