O tym, że sprzedaż i kupno nieruchomości to transakcje obarczone szczególnym ryzykiem zarówno dla Kupującego jaki i Sprzedającego powinni wiedzieć Ci, którzy doświadczyli negatywnych konsekwencji prawno-finansowych swoich decyzji. Krzyczące nagłówki ukazujące się w prasie, na portalach internetowych, forach czy posty w social mediach znają setki, jeżeli nie tysiące historii osób rocznie, które padły ofiarami nieuczciwego Sprzedającego. Jak to się dzieje, że osoba, która ,,de facto” jest ujawniona w treści księgi wieczystej nieruchomości może nie być jej właścicielem? A co ważniejsze, co się dzieje, jeżeli od takiego nie-właściciela nabędziemy nieruchomość? Na te pytania i o wiele więcej odpowiem w dzisiejszym artykule o rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej. Zgodnie z regułą ,,Nieznajomość prawa szkodzi – tylko czasami się opłaca.” – zachęcam do przeczytania tego artykułu do końca!

CZYM JEST RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH i dlaczego warto wiedzieć o niej ,,coś” więcej?

Prawo własności jest historycznie jednym z najbardziej obwarowanych ochroną prawną, gwarantowanych przepisami obowiązującego w Polsce praw, w tym objętym zapisami Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (w treści z dn. 2 kwietnia 1997 r.). Z tego względu polski ustawodawca wyposażył system prawny w ustawowe mechanizmy umożliwiające ochronę własności nieruchomości stwarzając swoistego rodzaju ,,bufor bezpieczeństwa” w postaci instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która została uregulowana przepisami Ustawy o księgach wieczystych i hipotece (z dn. 6 lipca 1982 r.). Może się bowiem zdarzyć, że osoba niebędąca właścicielem nieruchomości a wpisana do księgi wieczystej, czyli ujawniona w treści działu II księgi, zbywa nieruchomość na rzecz Nabywcy (działającemu w dobrej wierze). Co dzieje się w takiej sytuacji? Czy Nabywcy przysługuje jakakolwiek ochrona prawna?

Jeżeli zaszły opisane wyżej okoliczności, Nabywca nieruchomości może skorzystać, przy zachowaniu określonych Ustawą warunków, z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 i nast. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zgodnie zapisami Ustawy – Nabywca nieruchomości staje się jej prawowitym właścicielem mimo, że Sprzedający zbył nieruchomość faktycznie nie będąc jej właścicielem. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zwana inaczej zasadą wiarygodności ksiąg wieczystych chroni interes Nabywcy nieruchomości, pod warunkiem, że ten działał w dobrej wierze, czyli ,,nieświadomie” zakupił nieruchomość od osoby, która nie dysponowała tytułem prawnym do nieruchomości, mimo wpisu własności w księdze wieczystej.

RĘKOJMIA CHRONI NABYWCĘ, ALE POD PEWNYMI WARUNKAMI – jakimi?

  1. Przeniesienie własności nastąpiło w formie aktu notarialnego.

  2. Sprzedający (zbywca nieruchomości) w chwili dokonywania czynności zbycia prawa własności – był ujawniony w treści księgi wieczystej (dział II księgi wieczystej).

  3. Czynność zbycia prawa własności miała charakter odpłatny, czyli nastąpiła wymiana ekwiwalentu: nieruchomość za kwotę pieniężną. Oznacza to, że rękojmia nie będzie działać w przypadku: darowizny, wykonania zapisu testamentowego czy przekazaniu gospodarstwa rolnego następcy – ponieważ są to czynności nieodpłatne.

Ponadto, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie znajdzie zastosowania wobec Nabywcy nieruchomości, jeżeli:

  1. nieruchomość jest obciążona takim prawami jak: dożywocie, służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu – nawet, jeżeli z chwilą nabycia nieruchomości te prawa nie były ujawnione (wpisane) w księdze wieczystej;

  1. nieruchomość jest obciążona tzw. prawami z mocy ustawy (np. należności publiczno-prawne w postaci podatku od nieruchomości).

Dodatkowo, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie będzie obowiązywała, jeżeli w treści księgi wieczystej pojawi się wzmianka dotycząca: ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym, skardze na orzeczenie wydane przez referendarza sądowego, apelacji, kasacji. Mimo, że taka informacja w formie wzmianki w treści księgi wieczystej nie stanowi wpisu, jest to ,,ostrzeżenie” np. dla potencjalnych Nabywców nieruchomości, że do sądu wpłynął wniosek i toczy się postępowanie wieczysto-księgowe w sprawie. Z tego względu wzmiankę należy traktować jako sygnał do ograniczenia zaufania co do treści księgi wieczystej. Rękojmia nie będzie chroniła Nabywcy do czasu aż wzmianka zostanie wykreślona z księgi wieczystej.

W ramach podsumowania dopowiem, że z praktyki orzeczniczej sądów wynika także, iż działanie rękojmi zostanie również wyłączone, jeżeli Sprzedający (Zbywca) podszywa się pod osobę ujawnioną w treści księgi wieczystej, bądź gdy rzekomy Zbywca jest osobą fikcyjną, a zawierający Umowę posługuje się dowodem osobistym osoby nie istniejącej, ale wpisanej jako właściciel do księgi wieczystej. Dodatkowo, wyłączenie ochrony prawnej będzie miało zastosowanie także, jeżeli osoba ujawniona w treści księgi wieczystej jako właściciel (faktycznie nim nie będąc) rozporządziła ,,swoim prawem” mając ograniczoną zdolność do czynności prawnych lub będąc całkowicie pozbawioną zdolności do czynności prawnych.

Tym artykułem zamykam cykl wpisów dotyczący księgi wieczystej nieruchomości. Czytelników, którzy nie mieli jeszcze okazji zapoznać się z poprzednimi publikacjami – zachęcam do ich lektury zwłaszcza, jeżeli nie są praktykami na rynku obrotu nieruchomościami a szukają rzetelnej wiedzy, popartej doświadczeniem. W kolejnym artykule przybliżę tematykę… Niech to będzie niespodzianka! Zapraszam na kolejny wpis już za 2 tygodnie.

Paulina Manios

doradca ds. nieruchomości, prawnik

HOMESTUDIO Nieruchomości