,,Dogadam się z KAŻDYM! w sprawie zakupu lokalu mieszkalnego. Polecam się!”, ,,SZUKAM MIESZKANIA. Kupię SZYBKO. Stan bez znaczenia. Płacę gotówką!” – do tego dopisek z numerem telefonu, imieniem i o zgrozo, na zachętę, słynne ,,Polecam się!”. Jeżeli zdarzyło Ci się znaleźć taką kuszącą ,,ofertę” w swojej skrzynce na listy, pod wycieraczką albo zobaczyć ją na tablicy ogłoszeń – koniecznie przeczytaj ten artykuł!
Im dłużej zajmuję się obrotem nieruchomościami, tym z perspektywy czasu mam nieodparte i w pełni uzasadnione wrażenie, że autorzy (i odbiorcy) takich ,,ofert współpracy” są przekonani, że ,,obrót”, czyli transakcje sprzedaż-kupno nieruchomości to przysłowiowa ,,bułka z masłem”. A przecież ,,bułkę z masłem”, może sprzedać-kupić każdy, czyż nie? Nie jest do tego wymagana specjalistyczna wiedza, interdyscyplinarne kompetencje z różnych dziedzin tj. prawo, ekonomia, marketing czy wysokie poczucie odpowiedzialności, znajomość mechanizmów rynkowych i wiele innych. Obrót nieruchomościami niesie za sobą nieporównywalnie większe od ,,tradycyjnych” transakcji, ryzyko a co za tym idzie odpowiedzialność prawną i majątkową, która obciąża obie strony transakcji. Nierzadko zdarza się jednak tak, że jedna ze stron jest bardziej ,,świadoma” od drugiej i chce wykorzystać naiwność i niewiedzę tej drugiej. Kiedy dochodzi do takiej sytuacji i kto może w tej niewyrównanej grze stracić więcej, jeżeli trafi na oszusta?
Typowy scenariusz: Pani Krysia, wiek 50 lat, mieszka ,,od zawsze” w bloku z wielkiej płyty. Miesiąc temu postanowiła, że chce sprzedać odziedziczone mieszkanie, do którego przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Syn, który mieszka za granicą jeszcze nie wie, że jego matka postanowiła sprzedać mieszkanie i zaczęła ,,działać” na własną rękę. Od czego zaczęła? Od rozmowy z Panią Zosią z osiedlowego spożywczaka. Poczta pantoflowa – wiadomo. Po tygodniu całe osiedle wiedziało, że Pani Krysia zaczyna nowe życie i sprzedaje mieszkanie. Mniej więcej po tygodniu od ,,publikacji” ogłoszenia przez Panią Krysię – na tablicy w bloku pojawiło się odręcznie pisane ogłoszenie o treści: Sprzedajesz mieszkanie? Rozwiążę Twój problem i kupię je od Ciebie za gotówkę! Szybko i bezpiecznie! Polecam się – podpisane ,,Mariusz” i dopiska z numerem telefonu.
Pani Krysia wniebowzięta, że szczęśliwym zbiegiem okoliczności właśnie ona potrzebuje takiej pomocy zadzwoniła pod wskazany numer telefonu i jeszcze tego samego dnia umówiła się na spotkanie z ,,ekspertem” od obrotu nieruchomościami. Pan Mariusz – ekspert uświadomił ją, że mieszkanie, które chce sprzedać jest w fatalnym stanie i nikt go nie kupi za kwotę ,,X”, którą chciałaby otrzymać Pani Krysia. Z politowaniem w oczach poinformował Sprzedającą, że za to mieszkanie może otrzymać maksymalną kwotę 180 000 złotych. Oczywiście, od ręki zaproponował jej zadatek w wysokości 5 000 zł, które ,,przypadkiem” miał w portfelu i zaproponował jej zawarcie umowy przedwstępnej jeszcze tego samego dania. Termin aktu notarialnego? Za 2 dni! Formalności? ,,O nic się Pani nie musi martwić. Będzie Pani zadowolona”.
Pani Krysia oszołomiona, przez chwilę nawet wachała się do co swojej decyzji, ale Pan Mariusz-ekspert dobrze wiedział, że widok gotówki na stole, miła rozmowa i jego poza Wybawcy załatwi sprawę, a jemu zagwarantuje zakup mieszkania poniżej ceny rynkowej, ze szkodą majątkową dla Sprzedającej. Czy Pani Krysia miała prawo o tym wiedzieć, jeżeli po raz pierwszy w życiu sprzedawała mieszkanie, nie skorzystała z porady osoby zawodowo zajmującej się obrotem nieruchomościami ani innego profesjonalisty (chociażby doradcy finansowego czy prawnika), nie sprawdziła cen ofertowych podobnych do jej nieruchomości i w końcu ,o zgrozo, nie zweryfikowała ,,eksperta”?! Nie, nie mogła o tym wiedzieć, ponieważ trudno byłoby wymagać znajomości rynku nieruchomości, prawa i wiedzy z zakresu innych skorelowanych ze sobą dziedzin, od osoby, która zawodowo nie zajmuje się obrotem nieruchomościami.
Ta historia, jak setki innych rocznie zakończyła się zawarciem umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w formie aktu notarialnego przy cenie transakcyjnej, która została ,,wynegocjowana” przez Kupującego o niebagatelne 100 000 złotych poniżej rzeczywistej wartości rynkowej mieszkania. Jaki wniosek wynika z tego artykułu? Najważniejszy to ten, który podkreślam odkąd sięgam pamięcią swoich doświadczeń zawodowych, czyli taki, że chęć zaoszczędzenia na skorzystaniu ze specjalistycznej wiedzy, doświadczenia i wsparcie się pomocą osoby, która zawodowo zajmuje się obrotem nieruchomościami – może niejednokrotnie uchronić przed podjęciem pochopnej decyzji i co ważniejsze od poniesienia strat finansowych, które nierzadko stanowią dorobek życia.
Paulina Manios
agent nieruchomości, prawnik