W poprzednim, blogowym wpisie (link: https://homestudio.pl/2021/04/08/ksiega-wieczysta-czyli-dowod-osobisty-nieruchomosci-dlaczego-jest-wazna-i-co-trzeba-o-niej-wiedziec/) przedstawiłam kluczowe informacje dotyczące tego, czym jest księga wieczysta i dlaczego niezależnie od tego, po której stronie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości się występuje, warto znać jej treść. Zachęcam do lektury, tych którzy jeszcze nie mieli okazji przeczytać! Dla osób, które zdążyły się już zapoznać z poprzednim tekstem przygotowałam kolejną dawkę praktycznej, nieruchomościowej wiedzy zaserwowaną bez zbędnego, prawniczego ,,ą” i ,,ę”. Z tego wpisu można dowiedzieć się m.in.:

  • jak założyć księgę wieczystą,

  • jak dokonać wpisu zmian w księdze wieczystej,

  • kiedy i w jak możliwe jest zamknięcie księgi wieczystej nieruchomości.

ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ NIERUCHOMOŚCI

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem pozwalającym ustalić stan prawny nieruchomości, jednakże nie każda nieruchomość takową księgę wieczystą posiada a niekiedy może się okazać, że możliwość założenia księgi wieczystej jest w danym przypadku wyłączona (do momentu spełnienia określonych warunków), ale o tym przy okazji innego artykułu. Dla jakich nieruchomości może zatem zostać założona księga wieczysta? Odpowiedź brzmi, że dla nieruchomości:

  • gruntowych, czyli części powierzchni ziemskiej, które stanowią odrębny przedmiot własności;

  • lokalowych, czyli wyodrębnionych i stanowiących odrębny przedmiot własności;

  • budynkowych, czyli takich nieruchomości, które na mocy odrębnych przepisów stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Formalnie, aby założyć księgę wieczystą należy złożyć stosowny wniosek (KW-ZAL Wniosek o założenie księgi wieczystej) w wydziale wieczysto-księgowym Sądu Rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Formularz wniosku można pobrać w sekretariacie wydziału ksiąg wieczystych działającym przy danym sądzie lub na jego stronie internetowej bądź na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/formularze-wnioskow-stosowanych-w-sadach-rejonowych-prowadzacych-ksiegi-wieczyste-w-systemie-informatycznym-oraz-wnioskow-skladanych-do-centralnej-informacji-kw).

Formularz należy wypełnić zgodnie z oznaczoną we wniosku instrukcją, uzupełniając pola o odpowiednie dane, które są zgodne ze stanem faktycznym. Kto może złożyć taki wniosek? Poza właścicielem nieruchomości uprawnionymi do złożenia wniosku o założenie KW są:

  • osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do oznaczonej nieruchomości;

  • osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe do lokalu (pod warunkiem, że nie występują prawne przeszkody do założenia KW wynikające np. z nieuregulowanego stanu gruntu pod budynkiem należącym do spółdzielni);

  • wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane do księgi wieczystej;

  • właściwa państwowa jednostka organizacyjna lub osoba, której nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa).

Zanim zostanie założona księga wieczysta, Sąd Rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości przeprowadza postępowanie dowodowe i w przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku wydaje postanowienie. Następnie zawiadamia o tym fakcie zainteresowanych sprawą, w tym wnioskodawcę oraz organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków.

Koszt założenia księgi wieczystej reguluje Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Rozdział 3, Sprawy z zakresu Prawa o księgach wieczystych, art. 42 – art. 48). Według stanu prawnego na dzień publikacji tego artykułu – koszt założenia księgi wieczystej wynosi 60 zł, przy czym należy pamiętać, że samo założenie księgi wieczystej to jeszcze nie wszystko, ponieważ w księdze wieczystej muszą pojawić się informacje, które ujawniają stan prawny nieruchomości, i tak oprócz założenia samej księgi niezbędne okazuje się poniesienie w zależności od sytuacji, kosztów o:

  • wpis prawa własności bądź użytkowania wieczystego – 200 zł

  • wpis hipoteki do rejestru – 200 zł

  • wpis własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku albo zniesienia współwłasności – 150 zł.

W przypadku przygotowania do sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez założonej księgi wieczystej nie ma konieczności założenia księgi, żeby doprowadzić do sprzedaży nieruchomości. O założenie księgi wieczystej może zawnioskować do sądu notariusz po sporządzeniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Wygląda skomplikowanie? Dla osób, które chciałyby uniknąć formalnych zawiłości postępowania wieczysto-księgowego związanego ze złożeniem odpowiedniego wniosku, w tym kompletowania załączników do wniosku – dobrym rozwiązaniem może okazać się skorzystanie z pomocy notariusza, który za stosowną opłatą zajmie się dopełnieniem wszystkich kwestii formalnych i przekaże wniosek do sądu, po uprzednim dostarczeniu notariuszowi niezbędnej dokumentacji przez wnioskodawcę. Opcjonalnie, można także skorzystać z usług prawnika bądź osoby, która posiada doświadczenie w procedurze wieczysto-księgowej i pomoże wnioskodawcy przygotować wniosek do tylko jego podpisu bądź przygotuje i złoży wniosek w imieniu wnioskodawcy jako jego pełnomocnik. Jako prawnik z wykształcenia często spotykałam się z takimi zleceniami w trakcie pracy zawodowej i wiem, że cieszą się one dużą popularnością, nie tylko przy okazji sprzedaży nieruchomości.

ZMIANA TREŚCI KSIĘGI WIECZYSTEJ – WPIS W KSIĘDZE WIECZYSTEJ

Zmiana treści księgi wieczystej wymaga złożenia wniosku o wpis zmian (formularz KW-WPIS Wniosek o wpis zmian w księdze wieczystej). Podobnie jak w przypadku wniosku o założenie/zamknięcie księgi wieczystej wszystkie zmiany je treści są możliwe są na podstawie pozytywnego rozpatrzenia wniosku (z wymaganymi załącznikami) przez sąd wieczysto-księgowy. Formularz o wpis zmian w księdze wieczystej można pobrać w formie wydruku w Sądzie Rejonowym bądź internetowo (linki wskazane wyżej w treści artykułu) i należy go złożyć (z wymaganymi załącznikami) w biurze podawczym Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Warto wspomnieć, że wniosek o wpis zmian w księdze wieczystej nieruchomości dotyczy nie tylko informacji, które chcemy ujawnić w treści księgi wieczystej, ale także tych, które chcemy wykreślić z treści księgi wieczystej. Wówczas jest to tzw. wniosek o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, który jest stosowany np. w przypadku wykreślenia wpisu hipotecznego.

ZAMKNIĘCIE ,,LIKWIDACJA” KSIĘGI WIECZYSTEJ

Przy okazji poprzedniego wpisu wspominałam, że prawne regulacje dotyczące księgi wieczystej zostały uregulowane w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece z dn. 8 lipca 1982 r., opłaty związane ze składaniem wniosków dotyczących spraw wieczysto-księgowych znajdziemy w Ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, natomiast kwestie związane z zamknięciem księgi wieczystej wyjątkowo normuje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dn. 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, zgodnie z którym zamknięcie księgi wieczystej jest możliwe w sytuacji:

  • całkowitego przeniesienia księgi wieczystej do innej księgi wieczystej

  • jeżeli wynika to z orzeczenia sądu

  • jeżeli prowadzenie księgi wieczystej stało się bezprzedmiotowe

  • jeżeli przepisy odrębne tak stanowią.

Po pozytywnym rozpatrzeniu przez sąd wniosku o zamknięcie księgi wieczystej, możliwe jest (a powiedziałabym z praktyki, że wręcz zalecane!) wystąpienie do sądu o wydanie zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej. Opcjonalnie, taki wniosek można także zgłosić do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych. Czas oczekiwania na wydanie zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej jest uzależniony od sposobu złożenia wniosku, i tak w przypadku wniosku złożonego bezpośrednio w centrali CBDKW zaświadczenie jest wydawane od tzw. ręki, natomiast w przypadku wniosku złożonego drogą pocztową, czas oczekiwania na zaświadczenie wynosi do 30 dni kalendarzowych, licząc od dnia wpłynięcia (doręczenia) wniosku do sądu.

Co dzieje się z księgą wieczystą po jej zamknięciu i czy to oznacza, że wszystkie akta dotyczące nieruchomości są bezpowrotnie usuwane z systemu teleinformatycznego jak również w postaci fizycznych akt księgi? Otóż, nie. Zamknięcie księgi wieczystej jest czynnością stricte techniczną i polega na przeniesieniu akt księgi wieczystej do archiwum. W zamkniętej księdze wieczystej nie jest możliwe dokonywanie wpisów, a udostępnianie danych z zamkniętej księgi odbywa się na ogólnych zasadach udostępniania ksiąg wieczystych do wglądu.

W kolejnym, ostatnim już wpisie o księdze wieczystej i mechanizmach jej funkcjonowania w praktyce przedstawię zagadnienie dotyczące tego, co się dzieje w sytuacji, kiedy Kupujący nabył nieruchomość od nie-właściciela i czy z tego impasu da się wyjść cało. Artykuł o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych już za tydzień!

Zapraszam!

Paulina Manios